饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码称。

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